棕地群非短期土地選項 發展還需綜合對策

文章原載《經濟通》2020年10月6日
撰文：團結香港基金助理研究總監及土地及房屋研究主管 葉文祺、高級研究員 潘灝儀、助理研究員 區浩馳

新界棕地在土地大辯論以後成為廣受關注的建屋選項。作為回應，規劃署在2019年發佈《新界棕地使用及作業現況研究報告》，提出元朗、屯門和大埔地區有36公頃未納入新發展區的零散棕地可與相鄰土地整合，形成面積合共63公頃的八組棕地群，適合作公營房屋發展，估計未來能提供超過20,000個單位。我們對八組棕地群逐一進行了規劃層面上的利弊分析，發現當中只有屏山北地盤條件較佳，其餘七組則將在發展時面臨不少技術問題，未必能在短期內供應房屋單位。

閱讀相關研究報告：https://bit.ly/35fIH6C

總體上發展難度高

屏山北地盤的有利條件主要體現在兩方面。其一是面積較大，佔地約18公頃，初步估計有潛力供應約6,600個單位，也具備較充分空間進行綜合規劃。其二是目前交通和社區配套較為理想，位處西鐵元朗站、天水圍站和輕鐵屏山站之間發展較成熟地段。儘管如此，該地盤北面貼近西鐵綫高架鐵路，可能需要後移樓宇去預留空間採取隔音舒緩措施，而地盤內的棕地作業活動規模頗大，亦夾雜民居，可能會增加重置難度。為提升發展效益，我們建議協調周邊的橫州和朗邊公營房屋項目，從地區綜合層面一併考慮交通及社區配套。

其餘七組都存在較多發展掣肘，未必能在短期內克服，我們歸納主要限制有三方面。首先是面積細小，除了沙埔地盤，全部佔地不超過8公頃，有些更只有2公頃，設計上或許只能容納單棟公屋，另外相信不少地盤的部分土地需要用作擴寬路面，可能導致可供建屋的土地面積進一步縮減。其次是交通限制明顯，例如大旗嶺和十八鄉地盤受制於元朗公路交匯處交通樽頸，另外屏山南、藍地北和泥圍三個地盤的周邊地區的道路網較不成熟，需要增加地區幹道以提升容量。其三是地盤內寮屋交雜，沙埔地盤更有大型跨國物流公司的作業，因此有必要考慮策略性的重置安排。

以綜合規劃拆解現實限制

根據立法會文件，當局預計使用約6年時間將「生地」變成「熟地」，並爭取壓縮部分單位落成時間至10年內。然而，參考現在不少建在政府土地之上的公營房屋項目，從規劃到落成也要超過10年的時間，限制更多的棕地群要在10年內完成發展，似乎不太現實。因此，我們認為政府在發展棕地群的同時，不應放慢大型土地發展的步伐，建議發展大面積並位於交通策略性位置的綜合作業樞紐，從全局規劃角度整合重置棕地作業活動，並預留足夠的土地發展各項重點產業。我們在今年7月發表《「棕」合持續發展 「地」利現代物流》研究報告，提出綜合規劃的概念去思考棕地的發展。我們認為政府在建屋之餘，也需提供足夠土地和配套設施作全盤經濟規劃，支援物流等策略性行業的持續發展，創造更多就業機會，令市民既能「安居」又能「樂業」。